پروسه ساخت یک بنا نیز مانند بسیاری از امور جامعه بخشهای مختلفی دارد. افراد زیادی برای ساخت یک ساختمان با یکدیگر همکاری میکنند. از استادکاران بنا گرفته تا طراحان داخلی، مجریان نما، مهندسین تاسیسات و… که هر یک در طراحی یا ساخت بخشی از ساختمان سهیم هستند.
انجام چنین مجموعه‌ای از کارها نیاز به بستن قرارداد بین طرفین دارد. گاهی نیز، پروژه ساختمان به صورت کلی در اختیار پیمانکار قرار می‌گیرد. امروزه این قراردادها به روش‌های مختلفی میتواند تنظیم و اجرا شود. در این مقاله، قصد داریم به بررسی انواع قرارداد ساخت ساختمان بپردازیم و روش‌های مختلف عقد قرارداد بین طرفین قرارداد را مورد بررسی قرار دهیم و با وظایف پیمانکار نیز به صورت مختصر آشنایی پیدا کنیم.
قرارداد ساختمانی چیست؟
در فرآیند ساختمان سازی، لازم است بین افراد ذینفع قراردادی تنظیم شود تا شرح وظایف و مسئولیت‌های هر یک از آنان تعیین شده و تعهدی رسمی و قانونی بابت اجرای درست وظایفشان در موعد مقرر از آنان گرفته شود. قرارداد ساختمانی معمولا جلوی بسیاری از خلف وعده‌ها از طرف کارفرما یا مجری را می‌گیرد و موجب میشود ریسک اتلاف هزینه یا زمان طرفین کاهش یابد.
قرارداد ساخت ساختمان میتواند بین مجری طرح یا کارفرما و پیمانکار، بین پیمانکار و استادکاران امور مختلف ساختمانی یا بین هر یک از افراد ذکر شده و شرکت‌های مشاورهای منعقد شود. در بخشهای بعدی با انواع قرارداد ساختمانی و شرح وظایف هر یک از طرفین قرارداد آشنا خواهیم شد.
انواع قراردادهای ساختمانی
انواع مختلفی از قراردادهای ساختمانی در شرایط متفاوت بین کارفرما و پیمانکار منعقد میشود. هر نوع قرارداد، الزامات خاص خود را به طرفین تحمیل می‌کند. انواع قرارداد ساختمانی عبارت‌اند از:
قرارداد قطعی
هنگامی که صحبت از قرارداد میشود، اولین تصویرهای ذهن ما همان قرارداد قطعی هستند. در این نوع قرارداد، کارفرما و پیمانکار روی اتمام پروژه با مبلغ مشخصی توافق میکنند. هرگونه تغییر در وضعیت اقتصادی، کاهش یا افزایش قیمت‌ها و مواردی از این قبیل هیچ ارتباطی با کارفرما ندارد و سود ضرر حاصل از چنین تغییراتی تماما بر عهده پیمانکار می‌باشد.
قرارداد هزینه افزوده
در این نوع قرارداد، پیمانکار تمامی هزینه‌های مدنظر خود را جمع‌بندی می‌نماید و به رقم اعلامی خود، مبلغی تحت عنوان حاشیه سود می‌افزاید تا در صورت تغییر در بازار و افزایش قیمت‌ها، ضرر کمتری متحمل شود. طبیعتا این نوع قراردادها بیشتر باب دل پیمانکاران است.
قراردادهای واحدی
نوع رایج دیگری از قراردادها بر سر انجام واحد مشخصی از کار توسط پیمانکار بسته میشود. در چنین قراردادهایی، هزینه انجام کار برای هر متر، نیم متر، طبقه، نیم طبقه و… پرداخت میشود. معمولا سرعت انجام کار توسط پیمانکار در چنین قراردادهایی بیشتر است زیرا با اتمام متراژ توافق شده، حتی اگر کمتر از چند ساعت هم زمان برده باشد، حق‌الزحمه به صورت کامل پرداخت میشود.
قرارداد طراحی و ساخت
بر طبق این قراردادها، کارفرما دو بخش اصلی کار خود یعنی طراحی ساختمان به صورت کامل و ساخت آن با تمام مصالح توافق شده را به یک پیمانکار می‌سپرد. انتخاب مصالح و برخی موارد جزئی بر عهده کارفرماست اما پروسه ساخت را پیمانکار بر عهده می‌گیرد.
قرارداد مدیریت ساخت
در این قرارداد، مسئولیت مدیریت پروژه به صورت کامل به پیمانکار سپرده میشود. تمامی امور جانبی نظیر هماهنگی‌ها، اخذ مجوزها، قراردادهای کوچکتر برای امور جزئی، پیدا کردن نیروی کار و… بر عهده پیمانکار خواهد بود و کارفرما در این موارد دخالتی ندارد.
قرارداد دستمزدی
در این نوع قرارداد، مسئولیت تامین تمامی مواد و نیروی انسانی لازم برای پروژه بر عهده کارفرماست و پیمانکار صرفا بخش ساخت را بر عهده دارد. چون مسئولیت تامین هزینه مصالح از عهده پیمانکار حذف میشود، مسلما هزینه دریافتی پیمانکار نیز به طرز محسوسی کمتر از انواع دیگر قرارداد خواهد بود.
قرارداد امانی
در این نوع قرارداد، هیچ بخشی از مسئولیت‌های پروژه از دوش کارفرما ساقط نمیشود و تمامی موارد یک پروژه بر عهده خود کارفرماست. این نوع قرارداد معمولا برای پروژه‌های کوچک خانگی مناسب است. حذف سود پیمانکار از هزینه‌های پروژه از مزایای این قرارداد به شمار میرود زیرا در این نوع قرارداد اصولا پیمانکاری وجود ندارد.
قرارداد سه عاملی
در حالتی که انتخاب کارفرما این باشد که پروژه را به دو بخش طراحی و ساخت تقسیم کرده و هر بخش را به یک عامل مجزا بسپارد، قرارداد سه عاملی بین کارفرما، طراح و پیمانکار منعقد میشود. مزیت این نوع قرارداد این است که هر بخش به صورت تخصصی به افراد مجرب در آن بخش سپرده میشود اما به هر حال دو هزینه مجزا به پروژه تحمیل خواهد شد.
قرارداد کلید در دست یا Turnkey
مفهوم این قرارداد این است که کارفرما از ابتدا تا انتهای پروژه را برون‌سپاری می‌نماید. به عبارت دیگر، تمامی بخشهای پروژه به صورت کامل در دست پیمانکار است و کارفرما تنها لازم است کلید را درون قفل بچرخاند و آن را تحویل بگیرد.
وظیفه پیمانکار چیست؟
شرح وظایف پیمانکار و کارفرما بر اساس نوع قرارداد تفاوت دارد اما بعضی از موارد، بین تمام قراردادها مشترک است. وظایف پیمانکار در قرارداد پیمانکاری ساختمان عبارت‌اند از:
- اعلان هزینه‌های پروژه به کارفرما در ابتدا به صورت کامل و سپس به صورت جز به جز
- فراهم کردن مواد اولیه، نیروی انسانی و ابزار کار لازم بر طبق قرارداد منعقد شده بین طرفین
- نگهداری از ابزار و حفظ سلامت پروژه و کارکنان طبق قرارداد
- همکاری با کارفرما و مشورت با او در صورت لزوم و به صورت مستمر
- رعایت قوانین و مقررات ملی ساختمان در مباحث مختلف نظیر بخش عمرانی، تاسیسات و ایمنی
- اعتمادسازی و همکاری با کارفرما در پرداخت هزینه و پرهیز از درخواست‌های غیرمنطقی و خلاف احتیاط
وظیفه کارفرما چیست؟
کارفرما نیز متقابلا در برابر پیمانکار مسئولیت‌هایی دارد. در این بخش به برخی از مسئولیت‌های کارفرما در قرارداد پیمانکاری ساختمان اشاره می‌کنیم:
- ارائه وضعیت پروژه و اطلاعات مربوط به آن به صورت کامل و دقیق به پیمانکار
- تحویل زمین و فراهم کردن فضای کار برای پیمانکار
- پرداخت هزینه‌های پروژه طبق قرارداد و در موعد مقرر
- تهیه پروانه ساخت و سایر مجوزهای اولیه
- همکاری با پیمانکار در پوشش کاستی‌های حین اجرای پروژه
- همکاری با پیمانکار و مهندسین ناظر و ارائه اطلاعات به ایشان در صورت لزوم
جمع بندی
قراردادهای مابین کارفرمای یک پروژه و پیمانکاران آن، یکی از بخشهای کلیدی هر پروژه به حساب می‌آید. دقت در انعقاد قرارداد به صورت دقیق و بدون ابهام یکی از مواردی است که انجام آن مستلزم شناخت انواع قراردادها و شرح وظایف هر یک از طرفین دارد. در این مقاله ما به انواع قراردادها و توضیح مختصری در مورد آنها پرداختیم و برخی از وظایف طرفین را نیز ذکر نمودیم. به خاطر داشته باشید که کمک گرفتن از مشاورین و افراد باتجربه حین انعقاد قرارداد میتواند کمک زیادی به شما در قالب کارفرما یا پیمانکار بکند.
